——訪上海鵬欣國際家用紡織品發展有限公司上海國際家用紡織品產業園總經理許豐偉

　　上海國際家用紡織品產業園是鵬欣集團歷時4年精心打造的傾力之作，現代服務業與地產相結合的開發模式在當時還鮮有人嘗試，鵬欣家紡園可以說是一種帶有突破性意義的產業地產項目。

　　4年來，由許豐偉總經理帶領下的上海鵬欣國際家用紡織品發展有限公司，所作的努力不僅是建造了一個園區，更多的則是為整個中國家紡行業打造一個服務平臺。用許總的話說，就是要打造出一個“中國家紡第五大道”。可以說，國際家用紡織品產業園的打造過程也是許總夢想的實現過程。

（上海國際家用紡織品產業園總經理許豐偉）

　　產業地產，踩著未來發展的步伐

　　越來越多的房地產開發商由原來的開發住宅地產慢慢轉型為做商業地產，還有很多開發商著力開發與現代服務業相結合的地產項目。許總對這一現象是怎么看的？開發產業地產，需要具備哪些條件？
　　
　　“現在的地產開發，都和政府未來的規劃相吻合，開發商才會去踩這個節拍。國家的一些建設，基本上都是房地產開發企業充當了先鋒軍，因為房地產開發企業相對有較充裕的建造硬件的資金，還有建設能力和打造資產的能力。但能不能運營好，就要看地產開發公司的能力了，畢竟不是能建造就能運營好的。

　　另一方面，在中國，現在服務業方面的人才匱乏現象十分嚴重，可以說，這個產業本來沒有人做，直到近幾年，陸陸續續有一些房地產開發企業，投入到商業地產領域里，做工業地產，做產業地產。有開發影視城的，也有造產業園區的。但無論做什么，都是企業為了求得更好的發展，規避風險，追求利潤最大化的表現。這就是為什么這么多開發商從做住宅轉到開發完全陌生的商業地產，甚至是去做產業地產的原因。商業地產相比住宅地產，是一種更長線的投資和獲利過程，從本質上講，商業地產抗風險的能力遠高于住宅項目。

　　海外的一些公司來收購我們的物業，收購住宅地產的數量遠少于商業項目。因為他們認為，商業地產存在的風險，是可以被操作和管理的，可以通過人為因素的介入去改變。而住宅地產，因為政策的出臺等，使它的很多風險一旦存在便無法被控制。就像恒隆廣場，通過多年的堅持和管理，使它最終成為上海的時尚地標，但前期也是經過一段較長時間的磨合的。

　　所以，大家都知道商業地產難做，但也都在嘗試和摸索。我認為，比商業地產還要難操作的是產業地產，因為產業地產直接影響到國家的經濟。別看家紡城只是一個小小的產業園，如果上海真的要迅速變成國際金融貿易中心，那么上海還需要很多個真正有運營能力的產業園。產業地產的開發，難就難在后續的運營、對行業的服務、建立行業內企業對園區的信賴度。

　　開發產業地產，首先要具備雄厚的資金實力，因為產業地產的打造和運營，必須是持有型物業，投入的周期很長。其次，開發商應是品牌企業，因為做產業地產，不是光有資金就行的，更重要的是要贏得政府對你的信任。讓政府覺得跟你合作比較放心，有信心把一個產業交付給你去打造。因為產業園區的建設和經濟發展的方向是相吻合的。第三點也是最重要的一點，必須有一支專業的團隊，在整個開發、運營的過程中，去整體規劃和執行，并且深入和融入到該行業。

    鵬欣集團就是具備這三個條件，才開發了上海國際家用紡織品產業園，才通過四年的努力，以一個地產開發商的身份漸漸融入到家紡行業，并且服務于行業，也正朝著發揮現代服務業功能的方向在努力。”

得長三角者得天下

　　近年來，長三角地區商業地產正在經歷著前所未有的變革，各個城市都在大力開發商業地產項目，各種類型的商業地產模式不斷涌現。正如許總說的：得長三角者得天下。
　　
　　“長三角地區是得天獨厚的，人口的消費能力也極其龐大，從內銷市場的角度來講，‘得京滬者得天下’，而得長三角者則得到包含了上海、杭州、南京等一批經濟非常活躍的城市，所以得長三角者得天下。做商業地產，也應該先做商業，再做地產，所以我們需要先研究商業。那么對于商家和品牌來說，怎么走到長三角呢，地產商就提供了這樣一個途徑，通過新興的商業地產項目，品牌由上海慢慢延伸至長三角。這就相當于一個區域經濟，在這個區域里，上海扮演什么角色，長三角其他城市扮演什么樣的角色都有很明確的分工。

　　為什么幾乎所有的世界品牌都在香港設立分公司，因為這是介入到亞洲市場的一個最主要窗口。同樣的道理，現在這些品牌進入到中國大陸市場，第一站選擇的肯定是上海，那么對于品牌商家來說，通過上海延伸至全國的途徑，必然經過長三角。

　　這是一個很多贏的局面，商家需要擴展至長三角，需要商業地產項目作載體；商業地產項目也需要在長三角各地區開發和拓展，同樣需要眾商家的共同扶持。

　　就像我們鵬欣集團，除了在上海的住宅和商業地產項目，還在江蘇開發了幾個大的項目。我們在南京開發打造了一個前所未有的商業地產——水游城，是以水為表象、為主題的一個大型的家庭購物公園。為什么叫他公園而不叫商場呢？這就跟我們水游城的業態符合起來了，他的建筑形態是通透而不封閉的。因為現在人們在購物的同時購物本身已不是全部了，同時還需要有精神上的滿足，需要有休閑娛樂的場所等。所以我們以家庭為消費單元，開放式的空間為形式，以水為主體，打造出這樣一個獨特的商業形式。才幾個月的時間，我們的招商已經完成了80％。像ZARA、星巴克、絲芙蘭、SPORT100等都已進駐。

　　另外一個江蘇的項目在通州，我們開發了一條商業街——金游城，推出了以生活周邊配套為主的社區型商業街。在上海的五角場，就有九隆坊，是街區型的商業形式。而在徐家匯的星游城，則以年輕人為主力消費對象，里面有錢柜和一些個性化餐廳等，以娛樂為主。我們根據不同的區域，不同的定位、不同的目標人群就打造不同的產品，由上海慢慢延伸至長三角，再慢慢向全國發展。

媒體，建立溝通和服務平臺

　　1月10日，2007長三角商業地產大巡演活動將在國際會議中心拉開帷幕。許總的闡述，讓我們對如何運作專業媒體更有啟發和信心。
　　
　　“上海商報搞這樣的巡演活動是非常好的。活動起到的作用就是有效地整合資源，搭建商業地產的服務平臺。

　　舉一個例子，現在有很多新房子正等著裝修，市面上裝修隊也很多，但是房子的主人卻很難找到好的裝修隊，裝修隊更難找到新房的主人。這就是信息不對稱，沒有有效的渠道讓互相之間的信息配對。

　　現在的商業地產市場，開發商和商家之間也存在這個問題。我們經常會看到，有些人天天在外面看哪里有新的樓正在開發，這些必定是想拓展市場的品牌和商家；有的人在天天看報紙和DM，在里面搜尋品牌商家，這肯定是一些開發商在招商。由此可見，大家都不在一個對稱的渠道里面。

　　解決的方法通常是開招商會、推介會，會有一批品牌去參加。在這樣的活動里，誰充當了最重要的角色？是招商公司和媒體。目前來看，媒體占了最大的比例，每次搞這樣的活動，都是媒體在操作。因為媒體既和上游接觸，又和下游有密切的聯系，上下游的需求媒體都很清楚。此次長三角大巡演活動，就是搭了一個大舞臺，讓整個長三角地區的開發商和商家以及投資客，在舞臺上進行溝通。讓我們能有一個非常良性的互動。所以在招商和拓展這兩個環節里，雙方都需要一個舞臺，媒體就扮演了這樣一個搭舞臺和組織聯姻的角色。

　　往更深的層面來說，媒體更可以起到教育和引領行業的作用。就像我們鵬欣家紡園，每兩周會出一份行業分析報告，里面有最新最權威的家紡數據報告、行業分析，目的就是服務整個家紡行業。商報也一樣，既要專注于長三角商業地產，也要慢慢成長為商業地產各個環節的溝通和服務平臺。”

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上海國際家紡產業園：打造中國家紡“第五大道”

   鵬欣國際家紡中心項目屬于上海國際家用紡織品產業園的一期建設項目。上海國際家用紡織品產業園是由上海鵬欣（集團）公司投資開發建設、上海市人民政府鼎立支持的“一業特強”都市型產業園區，并被區人民政府定為重點扶持和和發展的優勢產業。

   鵬欣國際家紡中心項目總建筑面積13.4萬平方米。

   項目整體建設集商業、辦公、公寓式酒店為一體的綜合性群體建筑，有地下3層、地面1-4層商業裙房及2幢塔樓組成。

   設立家紡企業總部大廈、家紡展貿中心、酒店用紡織品采購中心等，提供跨國采購、產品研發、信息咨詢等相關功能，并同時建成高檔餐飲、休閑中心等配套設施。

   項目旨在打造中國最高的家紡產業服務平臺和國際化的B2B采購中心。